I. Inhalt des neuen Rechts

Die größte Bedeutung hat § 246e BauGB, die „befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“. Er ermöglicht Wohnungsbau ohne Bauleitplanung, allein mit Zustimmung der Gemeinde. Diese Zustimmung „erteilt“ die Gemeinde gemäß § 36a Abs. 1 Satz 2 BauGB schon dann, „wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist“. Sie kann nach Satz 3 die „Bedingung“ stellen, „dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten“. Im Übrigen muss das unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar sein. Zudem ist eine überschlägige Prüfung auf erhebliche Umweltauswirkungen, im Bejahensfall eine strategische Umweltprüfung erforderlich (§ 246e Abs. 2 BauGB). Außenbereichsflächen sind gemäß § 246e Abs. 3 BauGB bebaubar, wenn sie „im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Abs. 1, Abs. 2 oder § 34 [BauGB] zu beurteilen sind“, also zu beplanten oder bebauten Flächen. Eine genauere Eingrenzung enthält das Gesetz nicht; gemäß Gesetzesmaterialien ist jedenfalls ein Abstand von 100 Metern zum bebauten Bereich nicht mehr ausreichend. Die Vorschrift erinnert an den wegen Europarechtswidrigkeit aufgehobenen § 13b BauGB.

Wohnbauvorhaben profitieren zudem von Erleichterungen bei Befreiungen gemäß § 31 Abs. 3 BauGB und beim Abweichen vom Einfügen im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 3b BauGB. § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB erweitert die Festsetzungsmöglichkeiten im Bebauungsplan auf abweichend von der TA Lärm zu bestimmende Werte zum Schutz vor Geräuschimmissionen. § 216a BauGB sieht bei Unwirksamkeit solcher Festsetzungen nachträgliche Anordnungen von lärmmindernden Maßnahmen vor, aber nur mit Einschränkungen zu Lasten der geräuschverursachenden Anlagen und bei Kostenübernahme durch die Gemeinde, den Vorhabenträger oder einen Eigentümer oder Nutzungsberechtigten.

Das bedeutet: Das Erfordernis der Bauleitplanung wird insoweit vorerst bis 31.12.2030 aufgegeben; die Planungshoheit der Gemeinde auf einen eingeschränkten Zustimmungsakt reduziert, wenn sie nicht selbst Baurechtsbehörde ist. Mit der gesetzgeberischen „Brechstange“ wird experimentell eine weitreichende Abweichung von planungsrechtlichen Vorgaben für Wohnungsbau zugelassen, um statt jahrelanger Planungsprozesse nur noch die in der Landesbauordnung vorgesehenen raschen Zeitabläufe für die Erteilung einer Baugenehmigung vorzusehen. Die planerische Abwägung wird ausgeschaltet; die Öffentlichkeitsbeteiligung auf eine bloße Möglichkeit nach § 36a Abs. 2 BauGB reduziert. Interessant dürfte in diesem Zusammenhang das „Umsetzungslabor Bau-Turbo“ im Projektzeitraum Oktober 2025 bis März 2026 werden, www.umsetzungslabor-bauturbo.de.

II. Dringender Handlungsbedarf für Kommunen

Gemeinden sollten nun keinesfalls einfach abwarten. Als erste Reaktion dringend zu empfehlen ist, dass Gemeinden über eine einheitliche und zielführende Anwendung des „Bauturbos“ entscheiden: Dies gilt sowohl für Ablehnungen als auch für bedingte Erteilungen der Zustimmung nach § 36a BauGB. Für das maßgebliche Kriterium, ob das Vorhaben mit den kommunalen Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist, sollten Gemeinden klare Kriterien entwickeln, weil ihre Entscheidungen unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung zu einer rechtlichen Bindung führen können. Es bietet sich an, Leitlinien im Sinne einer Verwaltungspraxis für unterschiedliche, aufgrund des „Bauturbos“ für rasche Wohnbebauung in Betracht kommende Flächentypen zu entwickeln und ggf. einen Gemeinderatsbeschluss zu fassen. Erst recht gilt dies für die Zustimmung unter Bedingungen, die sinnvollerweise in einen städtebaulichen Vertrag gekleidet werden. Artenschutz und Denkmalschutz bleiben als separate Eingriffsverbote unberührt.

Für das weitere Erfordernis der überschlägigen Prüfung erheblicher Umweltauswirkungen sollten Gemeinden Klarheit schaffen, ob in den für § 246e BauGB in Betracht kommenden Gebieten Umweltinformationen vorliegen oder als geeignete Datengrundlage für eine solche spätere Prüfung gesammelt werden.

Rechtsanwalt Prof. Dr. Alexander Kukk, Stuttgart

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Mit Urteil vom 19.2.2025 – 8 S 937/23 – hat der VGH Baden-Württemberg die Berufung als unbegründet zurückgewiesen und folgende für die baurechtliche Praxis bedeutsame Überlegungen angestellt:

• § 5 Abs.5 Satz 2 LBO sei nicht nachbarschützend.
• § 5 Abs.7 LBO sei hingegen in vollem Umfang (wie bisher) nachbarschützend.
• Entschiedene Einzelheiten zu § 5 Abs.5 Satz 2 LBO:
  • Keine Anrechnung auf die Wandhöhe.
  • Vorschrift privilegiere Aufstockungen derart, dass diese nicht an abstandsflächenrechtlichen Voraussetzungen zu messen seien, weil sich durch sie kein für die Abstandsfläche maßgebliches Merkmal verändere (mit Verweis auf VGH Baden-Württemberg, Urt.v.13.11.2023 – 14 S 1161/23); die Norm sei als Nichtanrechnungsbestimmung gefasst.
  • Abweichend von allgemeinen Grundsätzen finde keine abstandsflächenrechtliche Gesamtbetrachtung des Gebäudes in seiner geänderten Gestalt statt.
  • Es gebe keine Beschränkung der Aufstockung auf den vorhandenen Nutzungszweck.
  • Die Vorschrift sei mit der Eigentumsgarantie des Art.14 GG vereinbar.
  • Der Begriff der „Aufstockung um bis zu zwei Geschosse“ sei hinreichend bestimmt. Als unbestimmter Rechtsbegriff genüge er diesen Anforderungen, obwohl er weder in der LBO noch einer anderen Norm definiert ist.
  • Es sei möglich, dass Aufstockungen mit Geschossen von erheblicher Höhe zulässig sind. Dies führe jedoch nicht dazu, dass die Norm „mangels Höhenbegrenzung unbestimmt“  und damit verfassungswidrig wäre.
  • Es liege im konkreten Fall keine Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme vor; jedoch könne im Geltungsbereich von § 5 Abs.5 Satz 2 LBO nicht mehr argumentiert werden, dass das Rücksichtnahmegebot „zumindest aus tatsächlichen Gründen“ im Regelfall nicht verletzt sei, wenn die Abstandsvorschriften eingehalten sind.

Das Urteil des VGH legt die Vorschrift des § 5 Abs.5 Satz 2 LBO sehr weit aus und ist für Bauherren und Behörden vorteilhaft und praxistauglich – für Nachbarn aber nachteilig. Die These „Nachverdichtung schlägt Nachbarrechte“ (Kukk/Riehle, VBlBW 2024, 8 ff.) wird vom VGH nachdrücklich bestätigt. Durch die seit 23.06.2025 anwendbare Novelle der LBO ändern sich aber Inhalt und Reichweite der Vorschrift. Neu ist, dass alle Maßnahmen nach § 5 Abs. 5 Satz 2 Nr.1 LBO der Schaffung oder Erweiterung von Wohnraum dienen müssen. Die bisherige Nutzungsneutralität ist damit weggefallen.
Dipl.-Verwaltungswirt (FH) Günther Riehle, Rechtsanwalt Prof. Dr. Alexander Kukk

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Zentral in dem Normenkontrollurteil ist die klassische Beschränkung der gemeindlichen Planungshoheit dahingehend, dass Bebauungspläne zwar die Bodennutzung festsetzen, nicht aber Verhaltensregelungen aufstellen können. Das gewünschte Zonierungskonzept der Gemeinde habe laut VGH keine Rechtsgrundlage im Baugesetzbuch, ebenso wenig wie die Regulierung der Ausübung des Gemeingebrauchs oder das Verhalten am Uferbereich oder das Betreten von Natur, Landschaft und Wald.

Die Entscheidung war so zu erwarten und unterstreicht das hohe Maß an Sorgfalt, das die Gemeinden im Bereich der Bauleitplanung aufbringen müssen. Die Anwaltskanzlei Quaas & Partner steht gerne beratend bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Verfügung.
Rechtsanwalt Prof. Dr. A. Kukk, Stuttgart

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Ein Kernstück der bisherigen Überlegungen, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren für sämtliche bebauungsplankonforme Vorhaben mit Ausnahme der Sonderbauten und dort eine Genehmigungsfiktion vorzusehen, fällt jetzt moderater aus, indem seine Anwendung differenziert wird: Für alle Wohngebäude der Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe) kann der Bauherr nur zwischen Kenntnisgabeverfahren und dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wählen. Bei sonstigen, insbesondere gewerblichen Bauvorhaben haben Bauherren die Wahl zwischen vereinfachtem oder ordentlichen Baugenehmigungsverfahren. Aufgrund der negativen Erfahrungen mit dem Kenntnisgabeverfahren mangels ausreichender Dokumentation des Ergebnisses ist diese Abschwächung zu begrüßen. Das ordentliche Baugenehmigungsverfahren bleibt nur noch für Sonderbauten verpflichtend (zB. Schulen oder Hochhäuser).

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und Verfahren über Antennenanlagen werden in § 58 Abs. 1a LBO mit einer Genehmigungsfiktion versehen, wenn der vollständige Bauantrag innerhalb von drei Monaten nicht beschieden ist. Allerdings gilt die Fiktion für Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen nur, wenn sie auch beantragt wurden. Zudem muss ein versagtes gemeindliches Einvernehmen vor Ablauf der Entscheidungsfrist ordnungsgemäß ersetzt werden, kann also nicht Gegenstand der Fiktion sein. Allerdings bleibt offen, wie diese Ersetzung erfolgt, da sie bislang als Ersatzvornahme in der Erteilung der Baugenehmigung enthalten war. Das aus dem Kenntnisgabeverfahren vertraute Problem der fehlenden Dokumentation der fingierten Baugenehmigung soll dadurch gelöst werden, dass die Genehmigungsfiktion nach §§ 42a LVwVfG, 58 Abs. 1a Nr. 4 LBO auf Verlangen des Bauherrn oder von Einwendern unter Wiedergabe des Inhalts der fingierten Genehmigung und einer Rechtsbehelfsbelehrung zuzustellen oder bekanntzugeben ist. Eine Frist ist dafür nicht angegeben. Ob sich so ein Entlastungseffekt für die Behörden ergibt, wird wohl davon abhängen, wie häufig diese Bestätigung angefordert wird, weil diese einen ähnlichen Aufwand wie das Abfassen einer Baugenehmigung verursachen dürfte – mit dem Unterschied, dass schon vorher gebaut werden darf. Jedoch wurde in § 59 LBO keine Aussage zur Baufreigabe (roter Punkt) im Falle der Genehmigungsfiktion aufgenommen, so dass diese unklar bleibt.

Auch sonst erschwert die Novelle den Angrenzern die Wahrnehmung ihrer Rechte, entgegen der Beteuerungen der Landesregierung im Gesetzgebungsverfahren. So wird in § 55 Abs. 2 Satz 1 LBO die Angrenzereinwendungsfrist mit materieller Präklusion (wieder) auf zwei Wochen verkürzt. Ergeht eine Baugenehmigung im vereinfachten oder im ordentlichen Baugenehmigungsverfahren, erfolgt deren Zustellung nur noch an Angrenzer, deren Einwendungen nicht umgesetzt wurden. Die Zustellung oder Bekanntgabe an sonstige Nachbarn bei Berührung ihrer öffentlich-rechtlich geschützten Belange ist nur noch Sollvorschrift. Einschneidend ist die Abschaffung des Widerspruchsverfahrens in allen Angelegenheiten nach der LBO und dem Denkmalschutzgesetz (§ 15 AGVwGO). Insgesamt bedeutet die erhebliche Erweiterung der Bereiche, in denen der Gesetzgeber die behördliche Kontrolle mit dem Verweis auf die Fachkompetenz der Bauvorlageberechtigten streicht, dass die Nachbarn eines unzulässigen Bauvorhabens von der Verwaltung zunehmend allein gelassen werden.

Weitere Entlastung der Baurechtsbehörden soll die Erweiterung des Katalogs der verfahrensfreien Vorhaben im Anhang zur LBO erbringen. So werden Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum generell verfahrensfrei (§ 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO). Andere Erweiterungen betreffen im überarbeiteten Anhang zB. Öffnungen von Wänden und Dächern in Gebäuden, Kinderspielplätze, Garagen und Terrassen sowie Brennstoffzellen.

Bei den Abstandsflächen gibt es Privilegierungen u.a. von Anlagen zur Solarnutzung auf Dächern und von nachträglichen Dämmungen. Schon bisher problematisch war § 5 Abs. 5 Satz 2, jetzt Nr. 1 LBO, wonach eine nachträgliche Aufstockung von seit mindestens fünf Jahren zugelassenen Gebäuden um bis zu zwei Geschosse keine weitere Abstandsfläche auslöst. Sie wird nicht präzisiert, sondern sogar noch erweitert um die Errichtung von Dachgauben und Zwerchgiebeln zur Schaffung oder Erweiterung von Wohnraum in den durch die Außenwände vorgegebenen Grenzen. Abstandsrechtlich zulässig ist künftig gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 LBO eine Nutzung von Dachflächen von baulichen Anlagen zu anderen Zwecken. So dürfen zB. auf einer privilegierten Grenzgarage Dachterrassen ohne Wegfall der Privilegierung entstehen, obwohl sie sich auf Nachbargrundstücke auswirken können. Passend dazu gibt es einen neuen Abweichungstatbestand für Abstandsflächen in § 56 Abs. 2 Nr. 5 LBO bei Ersatz eines Gebäudes an gleicher Stelle mit höchstens gleichen Abmessungen. Damit wird das Abstandsflächenrecht weiter verkompliziert statt vereinfacht.

Beim Brandschutz gibt es u.a. Ausnahmen vom zweiten Rettungsweg und Brandwänden, die den Anforderungen der Praxis genügen sollen. Die LBOAVO wird in die LBO integriert. Die Pflicht zur Errichtung von Kinderspielplätzen soll erleichtert abgelöst werden können. § 68 LBO enthält wie im Entwurf eine Typengenehmigung als Grundlage für serielles Bauen hinsichtlich standortunabhängiger Anforderungen.

Interessant ist die gesetzliche Festlegung des Bestandsschutzes in § 76 Abs. 1 LBO für bauliche Anlagen, „soweit sie genehmigt und genehmigungskonform errichtet worden sind und den Umfang der genehmigten Nutzung nicht verlassen“ haben oder „zum Zeitpunkt ihrer Errichtung dem geltenden Recht entsprochen“ haben oder „zu einem späteren Zeitpunkt hätten genehmigt werden können und … nicht zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt“ werden.

Die meisten dieser Änderungen treten drei Monate nach ihrer Verkündung im Gesetzblatt in Kraft, also voraussichtlich Mitte Juni 2025.
Rechtsanwalt Prof. Dr. Alexander Kukk, Nürtingen/Stuttgart

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Mit diesem Urteil hat das VG einen Akzent in dem härter werdenden Verteilungskampf um Flächen in verdichteten Innenstädten gesetzt. Obwohl dieser Verteilungskampf mit reduziertem Straßenraum, Mischverkehrsflächen und „Super-Blocks“ unter Verdrängung des fließenden und ruhenden motorisierten Individualverkehrs (MIV) einen Schwerpunkt im Stadtplanungsrecht aufweist, zeigt das Urteil, dass andere Rechtsgebiete ebenfalls eine wichtige Rolle spielen können: Nach der StVO können Menschen mit Handicaps unter Umständen öffentliche Flächen beanspruchen. Offen bleibt in dieser Entscheidung, ob dem Betroffenen die Nutzung eines anderen Transportmittels, z.B. eines elektrischen Rollstuhls, etwa zu einem Sammelstellplatz zumutbar sein kann, so dass der Parkplatz nicht unmittelbar vor dem Wohnhaus einzurichten ist.
Rechtsanwalt Prof. Dr. Alexander Kukk, Stuttgart

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Kernstück des Entwurfs zur Umsetzung sind vor allem eine Erweiterung des Katalogs verfahrensfreier Vorhaben, die Ausweitung des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens auf sämtliche Vorhaben mit Ausnahme der Sonderbauten und die Verkürzung der Angrenzereinwendungsfrist auf zwei Wochen – nachdem eine Angrenzeranhörung gemäß § 55 Abs. 1 LBO schon seit der letzten Novellierung nur noch bei Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich ist. Zudem soll ein neuer § 58 Abs. 1a LBO für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nur noch eine „Genehmigungsfiktion“ vorsehen. Ihr unterfallen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen nur, wenn sie beantragt wurden. Das klassische Baugenehmigungsverfahren mit Baugenehmigungsurkunde soll es nur noch bei Sonderbauten geben. Die Zustellung einer Baugenehmigung erfolgt zwingend nur noch an Angrenzer, deren Einwendungen nicht umgesetzt wurden. Im Übrigen ist die Online-Bekanntgabe an sonstige Nachbarn nur noch eine Sollvorschrift, wenn deren öffentlich-rechtlich geschützte Belange durch das Vorhaben berührt sein können. Darüber hinaus soll über § 15 AGVwGO das Widerspruchsverfahren (Vorverfahren) „in Angelegenheiten nach der Landesbauordnung und nach dem Denkmalschutzgesetz“ abgeschafft werden. Im Abstandsflächenrecht kommt es zu verschiedenen Anpassungen und Privilegierungen u. a. von Solarzellennutzung und nachträglicher Dämmung auf den Dächern. Geregelt werden soll ferner eine künftige Zulässigkeit der Nutzung der Dachfläche privilegierter Grenzbauten, sodass auf einer privilegierten Grenzgarage Dachterrassen entstehen dürfen, obwohl sie Auswirkungen auf Nachbargrundstücke haben können. In § 56 Abs. 2 Nr. 5 LBO wird ein neuer Abweichungstatbestand geschaffen, um die Nutzungsänderung des baulichen Bestandes ohne Abstandspflichten zu ermöglichen. § 62 Abs. 3 LBO soll das Erlöschen einer Baugenehmigung für eine Tierhaltungsanlage im Sinne der früheren GIRL (Anhang 7 der TA-Luft) nach mehr als 6 Jahren durchgehender Nutzungsunterbrechung regeln. Tiefgreifende Änderungen finden sich in §§ 63 bis 63e LBO zur Bauvorlagenberechtigung mit Blick auf die Anpassung an EU-Vorschriften. § 68 LBO soll die Typengenehmigung in die LBO als Grundlage für serielles Bauen aufnehmen, die alle standortunabhängigen Anforderungen an bauliche Anlagen umfassen soll. § 76 Abs. 1 LBO soll erstmals eine förmliche Regelung des Bestandschutzes baulicher Anlagen enthalten, die bislang nur Gegenstand der Rechtsprechung ist. Zudem werden die Qualifikationen im Baurechtsamt geregelt: Gemäß dem künftigen § 46 Abs. 4 Satz 2 LBO soll den unteren Baurechtsbehörden mindestens ein Beamter mit Befähigung zum höheren bautechnischen Verwaltungsdienst und Kenntnissen der Bautechnik, der Baugestaltung und des öffentlichen Baurechts und ein weiterer Beamter mit Befähigung zum Richteramt oder zum höheren Verwaltungsdienst angehören.

Aus der anwaltlichen Perspektive sind einige gute Vorschläge enthalten (serielles Bauen, Bestandsschutz, Zusammenfassung verstreuter Regelungen). Wichtige Teile der Novelle vor allem beim Thema Rechtsschutz, insbesondere durch Dritte, sind aber angesichts des Ziels der Beschleunigung und Vereinfachung kritisch zu sehen: Das Kenntnisgabeverfahren hat sich über viele Jahre nicht durchgesetzt, weil es keine Baugenehmigungsurkunde gibt, was mit zunehmendem Zeitablauf zu Rechtsunsicherheiten führt. Nun eine vergleichbare bloße Genehmigungsfiktion für alle Vorhaben außer Sonderbauten vorzuschreiben, jedoch ohne Lösung für die längst bekannte Problematik, verlagert und verkompliziert die Arbeit der Baurechtsbehörden nur. Die Rückkehr zu der sehr kurzen, nur zweiwöchigen Angrenzereinwendungsfrist verursacht voraussichtlich mehr Wiedereinsetzungsanträge, die letztlich zu Verzögerungen führen können. Dabei ist die Möglichkeit, überhaupt nach Benachrichtigung Einwendungen erheben zu können, schon jetzt marginalisiert und Auseinandersetzungen um die Rechtmäßigkeit von Vorhaben auf Rechtsbehelfsverfahren verschoben. Angrenzer und Nachbarn erfahren von der Genehmigungsfiktion nichts. Ihnen wird nach § 42a Abs. 3 LVwVfG lediglich auf Verlangen der Eintritt der Genehmigungsfiktion bescheinigt. Hinzu kommt die Abschaffung des Widerspruchsverfahrens: Anstatt klare und eindeutige Rechtsverhältnisse zu schaffen, droht die Summe dieser Änderungen, zu mehr und längeren, zudem zu sehr viel später begonnenen Verfahren bei den Gerichten mit längerer Rechtsunsicherheit für die Bauherrschaft zu führen. Ferner bleibt offen, wie die Anforderungen an die Qualifizierung der Mitarbeitenden des Baurechtsamts angesichts der heutigen Probleme bei der Besetzung von Baurechtsämtern nach der langen Übergangsfrist (§ 77 Abs. 6 LBO neu: bis 31.12.2033) in die Praxis umgesetzt werden sollen. Dadurch sind künftig noch mehr Stellenvakanzen zu befürchten. Wir werden über den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens berichten.
Rechtsanwalt Prof. Dr. Alexander Kukk, Stuttgart

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Zentral sind die Regelungsbereiche Wohnungsbau, Klimaschutz, Einzelhandel und Digitalisierung:

1. Für den Wohnungsbau war im Referentenentwurf der entschlossene, aber in seiner rechtstaatlichen Bestimmtheit fragwürdige neue § 246e BauGB entfallen. Im Kabinettsentwurf ist er wieder aufgenommen, wonach „mit Zustimmung der Gemeinde von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften in erforderlichen Umfang abgewichen werden [kann], wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der“ dort aufgezählten Vorhaben dient. Weitere zentrale Teile des Entwurfs sind die Entfristung der Ermächtigung der Landesregierungen aus § 201a BauGB, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, und ein neuer § 9a BauGB mit besonderen Festsetzungen für Gebiete nach § 34 BauGB. Zugunsten des Wohnungsbaus darf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt künftig zusätzlich gemäß § 31 Abs. 3 BauGB befreit werden, wenn dies der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gebäudes, insbesondere einer Aufstockung, oder der Errichtung eines Gebäudes dient, das nach Art der baulichen Nutzung nach dem Bebauungsplan zulässig wäre. Dabei treffen die Gemeinde Veröffentlichungserfordernisse. Die Möglichkeiten der Abweichung vom Einfügenserfordernis in § 34 Abs. 3a BauGB werden vor allem zugunsten des Wohnungsbaus erweitert. Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht sollen künftig der Verkauf aller Wohnungseigentumsrechte auf einem Grundstück und die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft („share-deal“) ein Vorkaufsrecht auslösen, um diese Umgehung der gemeindlichen Baulandbeschaffung künftig auszuschließen. Eine Neufassung des § 176a BauGB soll städtebaulichen Entwicklungskonzepten zur Stärkung der Innenentwicklung mehr die Bedeutung verschaffen. § 246a Abs. 6 BauGB soll künftig eine bloße Anpassung des Flächennutzungsplans an einen Bebauungsplan ermöglichen, der in einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB überwiegend zur Schaffung von Wohnraum erlassen wurde. Modifikationen sollen zudem am Baugebot nach § 176 BauGB erfolgen, flankiert durch ein durchsetzbares Pflanz- und Maßnahmengebot in § 178 BauGB.

In der BauNVO soll der Begriff der „Musikclubs“ erscheinen. Kerngebiete sollen in § 7 BauNVO nach ihrem Gebietscharakter künftig auch dem Wohnen dienen, wenn der Bebauungsplan dies vorsieht. In § 13 BauNVO soll die Zulässigkeit von Räumen für freie Berufe im Kleinsiedlungsgebiet gestrichen werden. Erneut modifiziert wird § 13a BauNVO über Ferienwohnungen. Die Orientierungswerte in § 17 BauNVO werden neu gefasst. § 19 BauNVO soll den „Versiegelungsfaktor“ als Kenngröße zum Maß der baulichen Nutzung enthalten. In § 20 BauNVO ist vorgesehen, Vollgeschosse und Staffelgeschosse bundeseinheitlich zu definieren.

2. Zum Thema Klimaschutz, aber auch allgemein beachtlich ist die entworfene Neufassung der Aufgabe der Bauleitplanung in § 1 BauGB. Die in die Jahre gekommene, immer weiter aufgeblähte Vorschrift wird in einen § 1a mit „Instrumenten der städtebaulichen Planung“, einen § 1b mit den Grundsätzen der Abwägung sowie einen § 1c mit dem Abwägungsmaterial, der den bisherigen Katalog der Abwägungsbelange enthält, aufgeteilt und neugefasst. Neugefasst wird zudem § 2 BauGB über die Begründung von Bauleitplänen, die Umweltprüfung und den Umweltbericht. Dies geht einher mit einer Neufassung der Anlage 1 zum BauGB über den Umweltbericht. Dabei handelt es sich um die textlich umfassendsten Änderungen des BauGB seit langer Zeit. Zudem dürfen nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB künftig ergänzende Anforderungen gestellt werden, die der Klimaanpassung dienen. Ferner darf die Gemeinde solche Anforderungen im unbeplanten Innenbereich durch Satzung bestimmen. § 191a BauGB zählt Instrumente zur Klimaanpassung auf.

3. Zum Einzelhandel sieht § 11 Abs. 3 BauNVO als neue Regelvermutung für Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe des täglichen Bedarfs vor, dass sie trotz Geschossflächenüberschreitung keine schädlichen Auswirkungen haben, wenn sie der verbrauchernahen Versorgung dienen. § 20a BauNVO soll künftig Verkaufsflächenzahl und zulässige Verkaufsfläche für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe regeln.

4. Zudem sollen die teilweise misslungenen Regelungen zur Digitalisierung im Bebauungsplanaufstellungsverfahren in §§ 3, 4, 4a und 10a BauGB und für das Flächennutzungsplanaufstellungsverfahren in § 6a BauGB ergänzt und vereinheitlicht werden. Nach dem Entwurf des § 4b Abs. 2 BauGB „sollen“ zwischen dem Beteiligungsverfahren und der Veröffentlichung künftig nicht mehr als 12 Monate liegen.

Die Novelle steht in der Tradition bisheriger Novellen mit modifizierenden Eingriffen, enthält aber deutliche Umbrüche. Das Gesetzgebungsverfahren soll noch bis Ende 2024 abgeschlossen werden.

Rechtsanwalt Prof. Dr. Alexander Kukk

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Fraglich ist insofern auch, wie mit Ausfällen des Servers oder des sonstigen Speicherorts während der mindestens 30-tägigen Veröffentlichung umzugehen ist, wenn die bereitgestellten Unterlagen vorübergehend nicht zugänglich sind. Serverausfälle oder sonstige Nichtabrufbarkeit während der Bereitstellungsfrist führten bisher zu einer fehlerhaften Veröffentlichung. Wenn also eine Gemeinde Ausfälle während der Veröffentlichung festgestellt hat, musste sie die Veröffentlichung im Internet fehlerfrei (störungsfrei) wiederholen. Andernfalls leidet der Bauleitplan an einem zumindest ein Jahr und bei rechtzeitiger Rüge auf Dauer beachtlichen Verfahrensfehler.

Das OVG Niedersachsen hat dazu mit Beschluss vom 16.11.2023 – 1 KN 91/21 unter Bezugnahme auf § 4a Abs. 4 Satz 1 BauGB (heute § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB) verlangt, dass die planende Gemeinde die Bekanntmachung und die auszulegenden Unterlagen für die Öffentlichkeit auffindbar und abrufbar zur Verfügung zu stellen hat. Der Abruf der Unterlagen müsse für den Bürger tatsächlich möglich sein. Zeitweise technische Störungen seien unschädlich, solange sie nicht zu einer unzumutbaren Erschwernis des Zugangs führten und die grundsätzliche Zugriffsmöglichkeit bei der gebotenen Gesamtbetrachtung als gewährleistet anzusehen sei. Betrage die Dauer der öffentlichen Auslegung sechs Wochen, könne ein 3-Tage andauerndes Zugangshindernis zu den im Internet bereitgestellten Unterlagen nach den Gesamtumständen des Einzelfalls unschädlich sein. Ein Verstoß gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei in einem solchen Fall grundsätzlich unbeachtlich.

Nachdem sich Serverausfälle nicht ausschließen lassen, empfiehlt es sich für Städte und Gemeinden, die Auslegungsfrist nach § 3 Abs. 2 BauGB angemessen und im Zweifel besser großzügiger als die gesetzlich vorgesehene Mindestdauer von einem Monat auszugestalten, um einen möglichen Verfahrensfehler, bedingt durch technische Störungen, zu vermeiden.

Ihr Ansprechpartner: Dr. Moritz Quaas, Stuttgart

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Das OVG Niedersachsen hat im Zusammenhang mit der rechtlichen Prüfung einer Veränderungssperre durch Urteil vom 16.11.2023 – 1 KN 5/23 – entschieden, dass der Planaufstellungsbeschluss den räumlichen Geltungsbereich der künftigen Planung mit Worten oder durch eine anliegende Karte, die Bestandteil des Beschlusses ist, abzugrenzen und erkennen lassen muss, dass in dem Gebiet ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Der Planbereich müsse danach eindeutig bestimmbar sein. Der in dem Beschluss bezeichnete räumliche Planungsbereich muss vom räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre eingehalten werden. Die Sperre kann zwar hinter dem räumlichen Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses zurückbleiben, darf ihn aber an keiner Stelle überschreiten. Auch im weiteren Verlauf der Planung darf es nicht dazu kommen, dass der räumliche Geltungsbereich der Satzung über die Veränderungssperre den Planbereich des Beschlusses überschreitet. Beschließt das zuständige Gemeindeorgan eine Änderung des Bereichs, für den ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll, muss ggf. die Satzung über die Veränderungssperre entsprechend angepasst werden. Wird der Planbereich erweitert, kann bei entsprechendem Sicherungsbedürfnis auch der Veränderungssperrenbereich erweitert werden.
Ihr Ansprechpartner: Dr Moritz Quaas, Stuttgart

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