Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (OVG) hat mit Urt. v. 26.02.2025 einen Bebauungsplan für unwirksam erklärt, in dem ein Kerngebiet ausgewiesen wurde, das oberhalb der Erdgeschosse nur sonstige Wohnnutzung vorsah. Dies sei ein Verstoß gegen den Gebietscharakter von Kerngebieten (MK), der sich aus § 7 Abs. 1 BauNVO ergebe. Kerngebiete dienen danach vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Sonstige Wohnungen sind nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO nur „nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans“ zulässig.
Aufgrund eines Normenkontrollantrags hat das OVG nun einen Bebauungsplan für unwirksam erklärt, der im MK oberhalb der Erdgeschosse nur sonstiges Wohnen vorsah. Eine unbeschränkte Festsetzung von Wohnungen für einzelne oder sämtliche Kerngebiete sei nicht gestattet, sondern müsse stets die Zweckbestimmung des Kerngebiets wahren. Auch die Ermächtigung des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO, oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen als zulässig festzusetzen, sei hier nicht erfüllt, weil sie ausdrücklich nur „für Teile eines Kerngebiets“ gelte.
Dieses Urteil reiht sich ein in viele Entscheidungen, die auf den Gebietscharakter und die Zweckbestimmung der Baugebiete sowie die Unzulässigkeit von „Etikettenschwindel“ bei der Festsetzung von Bebauungsplänen zielen. Sämtliche Gemeinden müssen sich dieser Beschränkungen der gemeindlichen Planungshoheit angesichts der Reichweite der gesetzlichen Ermächtigungen bewusst sein. Die Anwaltskanzlei Quaas & Partner steht gerne beratend bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Verfügung.
Rechtsanwalt Prof. Dr. A. Kukk, Stuttgart
